Como todos sabemos, el
sector inmobiliario tiene su campo de actuación en un elemento concreto -pero a
la vez de una formidable riqueza polisémica- que denominamos 'suelo'. Bajo ese
término común, una diversa y compleja sucesión de regímenes estatutarios
(derechos, deberes, límites y estándares legales,...) regulan la actividad
inmobiliaria en función de que ese suelo se encuentre en el medio rural o
urbano; de que esté urbanizado o no; de cómo sea ordenado por un plan
urbanístico determinado; de la forma de ejecución prevista o iniciada; de las
afecciones sectoriales a las que deba someterse; etc. En este contexto ya de
por sí fuertemente reglado, el gobierno extremeño está trabajando en procurar
un marco normativo que defina un adecuado modelo de ordenación para el
conjunto de la región y, en lo que respecta al sector inmobiliario, que
clarifique en la medida de lo posible las formas y condiciones de aprovechamiento
urbanístico del suelo. Tal finalidad quedó respaldada por el Consejo de
Gobierno de Extremadura que, en sesión extraordinaria celebrada a principios de
abril, decidió elaborar las directrices de ordenación territorial, cuyo
acuerdo de formulación se publicó en el diario oficial de 11 de junio. Lo que
se pretende con este instrumento de ordenación territorial es:
"a) La formulación del conjunto de
determinaciones que ordenen y regulen, con carácter estratégico, los procesos
de ocupación del territorio por las distintas actividades económicas y
sociales, consolidando y potenciando, desde una opción sostenible del
desarrollo, la distribución equilibrada de estos procesos en los emplazamientos
idóneos y adecuados al interés general.
b) La definición del marco territorial que
permita y asegure la integración y coordinación de las políticas sectoriales de
las Administraciones Públicas desde el punto de vista de su coherencia en la
utilización del suelo en cuanto recurso natural, y constituya la referencia
garantizadora de un desarrollo adecuado de la acción urbanística de los
Municipios.
c) Prever las acciones territoriales que
requieran la acción conjunta de diferentes Administraciones Públicas,
estableciendo las bases suficientes para celebrar los convenios o acuerdos de
cooperación que resulten necesarios."
También en el mismo
consejo de gobierno extraordinario, se acordó impulsar la modificación la
ley del suelo extremeña (LSOTEX 15/2001) con un triple objetivo
prioritario:
• La simplificación
de la gestión urbanística de los pequeños municipios (347 municipios, de
los 387 que existen en Extremadura, cuentan con una población inferior a los
5.000 habitantes)
• Favorecer los
usos y aprovechamientos relacionados con el turismo rural, las energías
renovables y los recursos naturales, en aquel suelo no urbanizable que
no goce de una protección específica que los haga incompatibles.
• Racionalizar y
optimizar los procedimientos administrativos, así como procurar la
armonización con el resto de normativas sectoriales y con aquellas
administraciones que intervienen en materia urbanística.
LA VIVIENDA
Partiendo de los
fines expresados, múltiples líneas de trabajo se están abordando en la tarea
cuyo proceso participativo ya se ha iniciado, estableciendo una serie de
primeros contactos con los gestores que aplican habitualmente la norma
(municipios, diputaciones, colegios profesionales,...) Como resulta
consustancial a la doctrina urbanística, una de estas líneas básicas tiene como
objeto la Vivienda, otro de esos conceptos que, como el suelo, poseen un sinfín
de esferas de significación. Vivienda y urbanismo son elementos comunes en
las políticas que desde siempre han tenido y tienen su soporte básico en el
territorio. De la correcta armonización de unas y otras ha dependido en
gran medida el resultado satisfactorio en los objetivos de un desarrollo y
transformación de suelo racional y sostenible.
Las políticas en
materia de vivienda no han de entenderse de forma independiente a la planificación
territorial y urbanística. La respuesta a un principio rector de la política social y económica como es el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 de la Constitución Española) no debe afrontarse sin el urbanismo, sino facilitándose
a través de éste. Por ello, han de tenerse presentes las recientes
novedades legislativas tanto estatales como autonómicas en materia de vivienda.
Y esta noción debería verse reforzada en la próxima modificación de la ley del
suelo. La mirada prioritaria a la ciudad existente, su rehabilitación,
regeneración y renovación urbana, debería proveerse de mecanismos netamente
urbanísticos de planificación, gestión y control. Los nuevos niveles de
determinación del deber de conservación de las edificaciones residenciales, su
rehabilitación a través de actuaciones conjuntas e integradas en unos casos
(ámbitos de distribución de cargas y beneficios, mejora o sustitución de la
urbanización existente, ajuste dotacional en los incrementos de aprovechamiento
lucrativo,...), y mediante actuaciones aisladas en otros (intervenciones
puntuales en manzanas del suelo urbano consolidado, los pequeños municipios, la
rehabilitación edificatoria que no precisa de reurbanización ni de ajuste dotacional,...)
son cuestiones a evaluar desde el principio.
La vivienda de
protección pública (VPP) encierra de forma genérica distintas modalidades
contempladas en la normativa sectorial; los supuestos en los que una actuación
urbanística deba establecer un porcentaje u otro de reserva de suelo para
aquellas habría de seguir los márgenes que en dicha normativa específica se
señala; la ordenación detallada de los planes y los instrumentos de gestión y
ejecución son los vehículos adecuados para completar las determinaciones en
cuanto a la concreta tipología residencial a materializar. En un medio
eminentemente rural, habríamos de analizar la procedencia o no de la reserva
VPP en los municipios que estén integrados en él (o, dicho de otro modo, que no
presenten una dinámica urbanística que requiera de regulación convencional)
habida cuenta de la diferencia real que arrojan los estudios de mercado en cuanto
a los precios de venta respecto del régimen libre y la previsible ausencia de
subvenciones autonómicas a aquellas viviendas de nueva planta que no sean auto-promovidas.
En este sentido, la ley estatal de suelo (TRLS08), en su disposición
transitoria 1ª, viene a reconocer que la dinámica inmobiliaria estable o
estanca legitima la institución de un régimen específico sin estándares mínimos
de reserva. En varias legislaciones urbanísticas autonómicas tenemos ejemplos
evidentes de este régimen simplificado, ya sea bajo el parámetro del umbral
poblacional o de ciertos indicadores de dinámica urbanística; tal es el caso de
las dos Castillas y Aragón, como ejemplos, además, de las legislaciones
urbanísticas catalana y balear, que permiten expresamente la exención de
reserva de VPP en los municipios pequeños. Por otro lado, la reserva VPP cabe
ser modulada de acuerdo a circunstancias que la hagan precisa, tal y como el
legislador reconoce en el caso de entrega de aprovechamiento al patrimonio
público de suelo en concepto de plusvalías (art. 6.a. TRLS08; art. 31 y ss.
LSOTEX) Así, si bien con carácter general la LSOTEX dispone el 40% de la
edificabilidad residencial de la actuación , podrían establecerse reservas
menores en determinados supuestos a resultas de la adecuada combinación de
datos que permitan un diagnóstico certero; datos como el registro de
demandantes de VPP, la relación de precios de venta de viviendas en régimen
libre/protegido, precios de la construcción, valores de repercusión de suelo y
otros posibles indicadores socioeconómicos.
Tampoco deberíamos
permanecer ajenos al hecho de que nuevas formas de residencia se están
consolidando en nuestro territorio, más allá del domicilio habitual y de la
vivienda rural o vinculada a una explotación agraria. El concepto 'vivienda'
puede extenderse al uso turístico o al disfrute estacional o de ocio y tiempo
libre ('la segunda residencia') En estos casos la compatibilidad con el
medio ambiente rural, la integración paisajística y la solución racionalmente
viable de los suministros básicos, incluso de la generación autosuficiente de
los mismos, resulta fundamental en una región que es la que más proporción de
suelo sin urbanizar presenta en España respecto de su suelo urbanizado (140
hectáreas sin urbanizar por cada hectárea urbanizada), con un tercio de su
territorio protegido por sus valores naturales; valores que con una regulación
positiva pueden, de paso, coadyuvar a la dinamización económica de nuestra
comunidad autónoma.
LA L3R
La ley
de rehabilitación , regeneración y renovación urbana (L3R) acaba de ser aprobada en el Senado (20/06/2013) modificando, entre otras, la ley básica de
suelo TRLS08. La influencia que esta nueva ley estatal ejercerá en el marco
jurídico-urbanístico extremeño parece evidente, y ello a pesar de que no contemos
con demasiados ejemplos que se asemejen al modelo inspirador de la L3R, que no
es otro que el correspondiente a las grandes áreas urbanas. Algunos aspectos relevantes respecto de
nuestra legislación de suelo (LSOTEX) son:
- "En la consecución de
la máxima ecoeficiencia posible en los tejidos urbanos de la ciudad ya
consolidada” (expresión
utilizada en su exposición de motivos)
la L3R redefine el deber normal de conservación, yendo más allá de las
obras relativas al mantenimiento, abarcando a las que persiguen el
cumplimiento de las prestaciones técnicas y tecnológicas (accesibilidad y
eficiencia fundamentalmente), trascendiendo del concepto definido en la
LSOTEX. Las disposiciones finales
del proyecto prevén mecanismos de armonización y compatibilización entre la
inspección periódica de nuestra norma y el informe de evaluación de la
edificación que ahora se regula. No obstante, cabe señalar que éste último
cumple una función informativa e incluso prospectiva para el Estado y la
orientación de sus estrategias de sus políticas en materia de vivienda,
mientras que nuestra ITE es un instrumento propio del ejercicio municipal de la
disciplina urbanística, en concreto, en el efectivo control del cumplimiento
del deber que tiene el propietario en cuanto al mantenimiento y conservación de
su edificio.
- Como ya se indicó al hablar de la vivienda, no toda innovación urbanística 3R que aumente edificabilidad (lucrativa) generará plusvalías ni ajuste dotacional proporcional (Art. 10.4 3R) sino que el mismo objeto de la actuación podrá entenderse que supone un beneficio para la comunidad y una utilidad pública (accesibilidad, eficiencia,... nuevamente) Ello implicaría una matización en el régimen de deberes y de estándares dotacionales de la LSOTEX.
- En las actuaciones de dotación (por el incremento referido en el punto anterior) se consagra como mecanismo alternativo la cesión dotacional integrada en complejo inmobiliario (art. 17 TRLS08), ya sea en vuelo o en subsuelo, modalidad ésta aún no recogida expresamente en nuestra LSOTEX.
- En el derecho de realojo y retorno (casi inédito en la LSOTEX), a ejercer, en su caso, en una actuación 3R, se plantea la vivienda de reemplazo como equivalente del justiprecio expropiatorio.
- La reserva VPP se modula al establecer el 30% previsto (art. 10 TRLS08) sólo para las "actuaciones de nueva urbanización" , estableciendo un mínimo del 10% en actuaciones de renovación urbanas que impliquen la re-urbanización del ámbito. Cabe recordar que nuestra LSOTEX vigente no realiza esta diferenciación, fijando en toda actuación urbanizadora el 40%.
- Se entiende expresamente que la actuación edificatoria incluye las obras relativas a la rehabilitación de edifico existente, cuestión ésta no expresamente contemplada en la LSOTEX a la hora de definir dichas actuaciones.
- La VPP de Alquiler (art. 16 TRLS08 modificado por L3R) no está expresamente contemplada en la reserva/'garantía' que forma parte de los estándares definidos en el art. 74LSOTEX (pero ello no impide entender este régimen de tenencia como ejecutable en dicha reserva VPP)
En definitiva, hoy
tenemos una buena oportunidad para lograr un marco donde la regulación del
suelo y la política de vivienda sean dos componentes de un diálogo inteligible y
útil.
